首付80萬買房 一年損失20萬!這兩個房價數據關系買房成敗!

時間:2019年12月03日 09:44:44 中財網
  標題:首付80萬買房 一年損失20萬!這兩個房價數據關系買房成敗!
  最近,兩個關于房子的數據,引起了大家的討論。

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  第一個讓大家討論的數據,就是在10月,二手房跌的城市,比漲的城市多了。

  我們知道,每個月,統計局都會發布有代表性的70城房價漲跌。這是一個重要的房市風向標。

  在十月的數據里,納入統計的70個大中城市里,35個城市二手房環比下跌,占一半,4個城市價格持平,僅有31個城市上漲。

  下跌或者橫盤的,占了一半多。

  為了了解今年全年的變化,我們看國民經略的這張圖:
  綠色的部分,是1月到10月房價下跌的城市數,藍色的部分,是1月到10月房價上漲的城市數。

  我們看到,一個小陽春后,5月開始,房價下跌的城市越來越多……
  可能有人覺得,還好啊~至少有些虧損,有些獲利,一半一半的。

  賬本可不是這么算的。

  房市啊,橫盤,其實就是刷刷地在虧錢。

  我們通過小明和小張,兩個收入水平和攢錢習慣都差不多,辛辛苦苦攢了5年,家里支持了一點,共本金80萬的買房經歷,來聊聊這件事。

  情況一:全款買房,房價橫盤。

  年初,小明花了80萬全款買房;一年后,小明的房子80萬,流動性低。

  小張把錢用來理財,年化5%。一年后,小張,擁有84萬。這時,他把年初小明隔壁,同樣價格的房買回來。

  余4萬元。

  小明比起小張,少了4萬元。

  情況二:首付買房,房價不變。

  年初,小明花了80萬首付買房,全款210萬,貸款130萬,十年還清,月供13725。共還款164.7萬。

  年初,小張用80萬理財,一年后有84萬,買了小明隔壁全款210元的房。首付84萬,九年還清,月供14451,共還款156.07萬。

  我們看到,在本金是80萬的情況下,僅僅是橫盤一年,全款買房損失4萬,貸款買房多花8.63萬。

  因此,大多數人選擇的貸款買房,要是橫盤一年,隱性損失占本金的近10%。

  我們再看看房價下跌的情況下,會發生什么?

  情況三:房價下跌4%。

  (今年來北京二手房價格的跌幅,已經超過 4%)
  年初,小明花了80萬首付買房,全款210萬,貸款130萬,十年還清,月供13725。共還款164.7萬。

  年初,小張買了理財。一年后84萬。這時候,房價下跌4%,售價變成201.6萬。

  此時,小張選擇了買房,首付84萬,貸款117.6萬,9年還清,月供13488。還款總額145.67萬。

  我們比較一下兩個人的購房成本:
  小明比小張,本金都是80萬的情況下,多花了164.5萬-145.67萬=19萬人民幣。

  這是什么概念呢?基本上可以認為是辛辛苦苦攢5年,家里湊了湊,才夠80萬的本金,有四分之一都因為自己的錯誤策略損失了。

  我們要記住,這只是一年的損失,北京等地樓盤,降價加上橫盤,已經不止一年了。

  在這個故事里,小明和小張,工作、家境、節儉程度都一樣,唯一的不同,小張經常關注財經新聞和理財知識,選了更好的房產入手時間。

  況且,北京今年二手房均價,下降比4%還要多點兒。

  順便科普一下二手房的數據。國家統計局70城數據同時統計新房和二手房,這兩個數據各有特點。

  不過,一般來說,新開發的樓盤,經常是郊區、外環之類的,代表性一般。而二手房則什么樣的位置和類型都有,能展示出包括中心城區的整體情況。

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  關于房價,最近還有一個數據引起了比較多的討論。

  那就是住戶部門的杠桿率。這也是我們判斷房市的一個指標,我來和大家聊一聊。

  住戶部門的杠桿率是這么計算的:居民部門貸款余額/名義GDP。

  為了便于理解,我們類比一下:就是假如一個人每年創造10萬元價值(收入會比這個低),目前,總共欠銀行六萬塊錢,那么杠桿率就是 6萬/10萬,即60%。

  11月25日,央行發布了一個每年很重磅的報告,《中國金融穩定報告(2019)》,今年這個報告里,居民杠桿率引起了最多的討論。

  《報告》顯示,2018年末,我國住戶部門貸款余額47.9萬億元,其中個人住房貸款余額25.8萬億元,占住戶部門債務余額的比例為53.9%。人民銀行工作人員測算發現,2018年末,我國住戶部門杠桿率為60.4%。

  《報告》認為,從國際同比看,我國住戶部門杠桿率與國際平均水平一致,低于發達經濟體平均水平(2018年末,發達經濟體平均為72.1%,國際平均為59.7%,新興市場經濟體平均為39.9%。),但在新興市場經濟體中處于較高水平。

  其實杠桿率的問題也已經討論了不少時間。中國杠桿率就數值來說,只是超越自己的發展階段。但是,增長速度卻是非常驚人的。

  在過去的十多年,是中國人大量加杠桿,也就是向銀行借錢的十年。

  居民貸款已經從08年的五萬億暴漲到19年的近50萬億。美國居民部門杠桿率從20%上升到50%以上用了接近40年時間,而中國只用了不到10年。

  根據央行報告:
  2018年我國住戶部門杠桿率上升3.4個百分點,而同期美國和澳大利亞住戶部門杠桿率分別下降1.5個和0.7個百分點,日本、英國等經濟體住戶部門杠桿率雖有不同程度上升,但增幅均小于中國。

  不斷增長的杠桿率有什么影響呢?“2018年,住戶部門短期消費貸款同比增速有所回落”。短期消費貸款包含了車貸與大部分信用卡貸款,《報告》稱,主要原因之一是近年來居民購房支出驟增,一定程度上擠壓了居民消費空間。

  希望這個數據,對我們的購房決策也有所啟發。
  .她.理.財
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